Immobilier

Le 15 juillet 2022, le juge François Lebel de la Cour du Québec a rendu une décision1 confirmant que dans le cadre d’une vente immobilière, une clause d’exclusion de garantie aux risques et périls de l’acquéreur, claire et non ambiguë, entraîne une rupture dans la chaîne de titres qui empêche l’acquéreur d’intenter tout recours fondé sur cette garantie contre son vendeur et contre les vendeurs précédents. Le juge Lebel a ainsi déclaré irrecevable la demande introductive d’instance contre les défendeurs Marshall et Bergeron et a rejeté l’appel en garantie. La décision s’arrime avec le récent arrêt Blais2rendu en mai 2022 par la Cour d’appel du Québec ayant clarifié l’état du droit sur l’impact de la présence de l’exclusion de la garantie légale dans un cadre de ventes successives. Les faits En mars 2009, le défendeur Bergeron vend un immeuble à logements (ci-après l’« Immeuble ») aux défendeurs  Marshall, avec la garantie légale de qualité. En mai 2012, les Marshall vendent à leur tour l’Immeuble aux défendeurs Hamel et Drouin, toujours avec la garantie légale de qualité. En décembre 2016, les défendeurs Hamel et Drouin revendent l’Immeuble à la demanderesse, mais cette fois-ci « sans la garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acquéreur, mais avec la garantie quant aux titres ». À l’automne 2020, la demanderesse procède à des travaux de réfection des drains agricoles. C’est à cette occasion qu’elle constate la présence d’hydrocarbures pétroliers dans les sols situés sous les fondations de l’Immeuble, rendant le sol non conforme pour un usage résidentiel. Selon un rapport d’expertise, la contamination alléguée provient de la présence antérieure d’un réservoir d’huile à chauffage situé dans une remise à l’arrière de l’Immeuble. Ce réservoir aurait été retiré avant la vente de décembre 2016. La demanderesse demande la diminution du prix de vente et la condamnation solidaire des défendeurs Hamel et Drouin et des deux vendeurs antérieurs, les défendeurs Marshall et Bergeron. Elle invoque la garantie de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec (C.c.Q.) et la garantie contre les limitations de droit public prévue à l’article 1725 C.c.Q. La demanderesse se dit également victime d’un dol de la part des défendeurs Hamel et Drouin. Après avoir été appelés en garantie par les défendeurs Hamel et Drouin, les défendeurs Marshall demandent le rejet de la demande principale et de la demande en garantie. Ils allèguent que la vente de l’Immeuble entre les défendeurs Drouin et Hamel et la demanderesse a été faite aux risques et périls de l’acquéreur et qu’une telle mention dans un acte de vente postérieur rompt de façon irrémédiable la chaîne de titres, faisant échec à tout recours de la demanderesse contre son vendeur et les vendeurs antérieurs. Le droit et l’importance d’une clause claire L’article 1442 C.c.Q., qui codifie les principes découlant de l’arrêt Kravitz3 permet en principe à l’acheteur de rechercher la responsabilité des vendeurs antérieurs à son propre vendeur. Toutefois, pour que ce recours soit valide, il doit être démontré : que le vice existait au moment où les vendeurs antérieurs étaient propriétaires de l’immeuble; et que le droit à la garantie légale s’est transmis jusqu’à la demanderesse par les ventes subséquentes. En effet, le recours direct de l’acquéreur d’un immeuble contre un vendeur précédent existe conformément à l’article 1442 C.c.Q. Il présuppose toutefois que le droit à la garantie légale s’est transmis entre chaque propriétaire, et ce, jusqu’à l’acquéreur actuel qui tenterait de déposer un recours en vices cachés. Autrement dit, la garantie légale doit avoir été transmise entre chaque propriétaire, soit à travers la chaîne de titres. Dans l’arrêt Blais, la Cour d’appel confirme qu’une clause d’exclusion de garantie qui ne souffre d’aucune ambiguïté entraîne une rupture dans la chaîne de titres. Une telle clause a donc pour conséquence de priver l’acheteur d’un immeuble d’un recours direct contre les anciens propriétaires qui ont vendu l’immeuble avec la garantie légale. Suivant l’arrêt Blais, il est maintenant clair qu’une telle clause d’exclusion de la garantie légale ferme la porte à tout recours direct contre les auteurs d’un vendeur, même si ceux-ci ont vendu l’immeuble avec les garanties légales4. Dans ces circonstances, celui qui acquiert l’immeuble à ses risques et périls est privé d’un droit d’action direct contre les vendeurs antérieurs dans la mesure où la clause de limitation de garantie à l’acte de vente est claire et non équivoque. En l’espèce, le juge Lebel considère que la formulation de la clause d’exclusion de garantie à l’acte de vente qui lie la demanderesse est claire et non ambiguë et qu’une vente « aux risques et périls » de l’acheteur écarte tant la garantie de qualité que la garantie de propriété qui couvre les limitations de droit public sous l’article 1725 C.c.Q. Le juge Lebel mentionne qu’il y a rupture dans la chaîne de titres créée par la vente aux risques et périls de l’acheteur et que la demanderesse ne peut prétendre qu’il subsiste un droit d’action direct contre les vendeurs au-delà des défendeurs Hamel et Drouin. Il donne donc raison aux défendeurs Marshall et Bergeron et déclare irrecevable la demande introductive d’instance contre eux. Ce qu’il faut retenir Pour qu’une clause d’exclusion de garantie dans un contrat de vente soit valide, elle doit être claire et non ambiguë; La mention qu’une vente se fait « aux risques et périls de l’acheteur » écarte de façon complète tant la garantie de qualité prévue par l’article 1726 C.c.Q que la garantie de propriété prévue par l’article 1725 C.c.Q.; Un contrat de vente comportant une clause d’exclusion de garantie valide ET une mention que la vente est faite « aux risques et périls de l’acheteur » fait échec à tout recours de l’acheteur contre le vendeur, mais aussi contre les vendeurs antérieurs. Dans le contexte actuel du marché immobilier québécois, la décision Hamel, qui s’arrime avec les enseignements de la Cour d’appel dans Blais, a le mérite de clarifier l’application des courants jurisprudentiels établis pendant les dernières années et notamment l’effet de la clause de limitation de garantie sur les ventes successives. Nos membres de l’équipe Litige et règlements des différends demeurent disponibles pour vous conseiller et répondre à vos questionnements. 9348-4376 Québec inc. c. Hamel, 2022 QCCQ 5217 Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858. General Motors Products of Canada Ltd c. Kravitz, [1979] 1 R.C.S. 790 Préc. note 1, par. 6 et 8.

La possession et la production de cannabis sont légalisées au Canada, sous réserve de nombreuses restrictions, suivant l’entrée en vigueur de la Loi sur le cannabis1 le 17 octobre dernier (la « Loi sur le cannabis »). C’est dans ce contexte qu’un aide-mémoire destiné aux employeurs a été publié le 17 octobre 2018 par notre équipe en droit du travail. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter le lien suivant. Au-delà du domaine de l’emploi, l’ensemble de la législation relative à la légalisation du cannabis au Canada a un impact sur le monde des affaires, ce qui inclut, entre autres, les producteurs de cannabis, les locateurs d’immeubles résidentiels ou commerciaux, les syndicats de copropriété et les institutions financières. De fait, la culture, la production, de même que l’usage de cannabis soulèvent diverses considérations relevant du droit immobilier et du droit public. Louage résidentiel Pour les locateurs, certaines considérations légales encadrant l’usage de cannabis dans les immeubles locatifs résidentiels requièrent des démarches concrètes à court terme. Lesquelles? Le 12 juin 2018, le gouvernement du Québec a adopté, de manière complémentaire à la Loi sur le cannabis, la Loi encadrant le cannabis2(ci-après, la « Loi »). L’article 107 de la Loi prévoit ce qui suit:  « 107. Un locateur peut, d’ici le 15 janvier 2019, modifier les conditions d’un bail de logement en y ajoutant une interdiction de fumer du cannabis. [Notre soulignement] À cette fin, le locateur remet au locataire un avis de modification décrivant l’interdiction de fumer du cannabis applicable à l’utilisation des lieux. Le locataire peut, pour des raisons médicales, refuser cette modification. Il doit alors aviser le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception de l’avis. Dans un tel cas, le locateur peut s’adresser à la Régie du logement dans les 30 jours de la réception de l’avis de refus pour faire statuer sur la modification du bail. En l’absence de refus, l’interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de modification.» À la lumière de cette disposition, tout locateur peut, avant le 15 janvier 2019, entreprendre les démarches nécessaires afin d’interdire l’usage de cannabis dans les lieux loués des immeubles locatifs résidentiels. Plus concrètement, quelles sont ces démarches que doivent entreprendre, avant le 15 janvier 2019, les locateurs qui souhaitent se prévaloir de ce droit de modification unilatérale d’un bail en vertu de l’article 107 de la Loi? 1. Rédiger une clause d’amendement Les locateurs doivent tout d’abord rédiger une clause d’amendement aux baux qu’ils souhaitent modifier, afin d’y prévoir l’interdiction de fumer du cannabis dans les lieux loués, incluant sans limitation les balcons. La clause d’amendement n’a pas à étendre l’interdiction de fumer du cannabis aux aires communes, telles que les couloirs et les halls d’entrée, puisqu’une telle interdiction est déjà prévue à l’article 12, paragraphe 8 de la Loi. 2. Transmettre un avis de modification aux locataires Une fois cette clause d’amendement ainsi rédigée, les locateurs doivent transmettre un avis de modification écrit à tous les locataires, à l’adresse indiquée dans le bail3, avant le 15 janvier 2019. Les éléments suivants doivent minimalement figurer dans l’avis de modification, à savoir : Prénom et nom du ou des locataires concernés; Texte de l’article 107 de la Loi; Reproduction intégrale de la clause d’amendement; et Signature du locateur et date à laquelle celui-ci a signé l’avis de modification. Bien que la Loi ou le Code civil du Québec ne prévoient aucune exigence particulière à cet égard, il serait opportun pour les locateurs d’indiquer dans l’avis de modification les recours potentiels auxquels s’expose un locataire qui ne se conformerait pas à cette interdiction de fumer du cannabis. Ces recours pourraient aller jusqu’à la résiliation du bail dans un cas occasionnant des troubles de jouissance paisible des lieux pour les autres locataires4. 3. Utiliser un moyen de transmission valable Le locateur devra opter pour un moyen de transmission qui permettra à la fois de s’assurer que l’avis de modification soit transmis ET reçu avant le 15 janvier 2019, et de conserver une preuve matérielle et opposable de réception par le locataire. Le moyen le plus approprié pour la transmission de l’avis de modification peut varier selon les circonstances et les modes de communication convenus entre le locateur et son locataire et/ou utilisés par le passé. Les modes de transmission prévus au Code de procédure civile5 incluent, entre autres, la remise par le biais de l’huissier de justice, l’envoi par courrier recommandé, la remise en mains propres et l’envoi par moyen technologique. Quoi qu’il en soit, le locateur doit s’assurer de choisir le mode de transmission qui lui offre la preuve la plus convaincante de réception de l’avis par le locataire. À quel moment la clause d’amendement au bail prend-elle effet? En l’absence d’opposition du locataire (ce dernier pourrait s’opposer à la modification du bail pour des raisons médicales en vertu de l’article 107 de la Loi) et après une période de trente jours à partir de la réception de l’avis de modification, l’interdiction de fumer dans les lieux loués sera réputée inscrite au bail. Quelle sera la conséquence pour un locateur de ne pas se prévaloir de ce droit de modification unilatérale d’un bail en vertu de l’article 107 de la Loi avant le 15 janvier 2019? Le locateur qui ne transmet pas l’avis de modification avant le 15 janvier 2019 devra ainsi attendre l’expiration du bail en cours et sera assujetti aux dispositions générales prévues au Code Civil Québec pour la modification d’un bail de logement, à moins d’une entente avec le locataire. Louage commercial Les locateurs d’immeubles locatifs commerciaux sont-ils tenus, à l’instar des locateurs d’immeubles locatifs résidentiels, d’entreprendre de telles démarches concrètes avant une date déterminée? Les locateurs d’immeubles commerciaux ne peuvent se prévaloir du droit de modification unilatérale édicté à l’article 107 de la Loi. Il est toutefois prévu au paragraphe 17 de l’article 12 de la Loi, qu’il est interdit de fumer dans tout lieu fermé qui accueille le public. Cette interdiction viserait notamment les édifices à bureaux et les centres d’achat. Au surplus, il est possible pour les propriétaires d’immeubles commerciaux de prévoir une modification aux règlements de l’immeuble, afin d’y interdire l’usage du cannabis, tant dans les lieux loués que dans les aires communes. À cet égard, il pourrait être avisé pour les locateurs d’immeubles commerciaux d’adopter sans délai une politique cohérente à celle adoptée relativement à l’usage du tabac dans les lieux loués et les aires communes, le cas échéant.   Loi sur le cannabis, L.C. 2018, ch. 16 Loi encadrant le cannabis, RLRQ, c. C-5.3 Code civil du Québec, c. CCQ-1991, art. 1898 Chartier c. Chassé, 2018 QCCQ 2823 Code de procédure civile, c. C-25.01, art. 110  

Le Budget du 22 mars 2017 du Gouvernement du Canada, dans son « Plan pour l’innovation et les compétences » (http://www.budget.gc.ca/2017/docs/plan/budget-2017-fr.pdf) mentionne que le leadership démontré par le milieu universitaire et celui de la recherche au Canada dans le domaine de l’intelligence artificielle se traduira par une économie plus innovatrice et une croissance économique accrue. Le budget 2017 propose donc de fournir un financement renouvelé et accru de 35 millions de dollars sur cinq ans, à compter de 2017-2018, pour l’Institut canadien de recherches avancées (ICRA), qui jumelle les chercheurs canadiens à des réseaux de recherche en collaboration dirigés par d’éminents chercheurs canadiens et internationaux pour effectuer des travaux sur des sujets qui touchent notamment l’intelligence artificielle et l’apprentissage profond (deep learning). Ces mesures s’ajoutent à plusieurs mesures fiscales fédérales et provinciales intéressantes qui appuient déjà le secteur de l’intelligence artificielle. Au Canada et au Québec, le programme de recherche scientifique et développement expérimental (RS&DE) procure des avantages à deux volets : les dépenses de RS&DE sont déductibles du revenu aux fins de l’impôt et un crédit d’impôt à l’investissement (CII) pour la RS&DE est offert pour réduire l’impôt. Le solde du CII est remboursable dans certains cas. Au Québec, un crédit d’impôt remboursable est également disponible pour le développement des affaires électroniques lorsqu’une société exerce principalement ses activités dans les domaines de la conception de systèmes informatiques ou de l’édition de logiciels et qu’elles sont effectuées dans un établissement situé au Québec. Ce Budget 2017 vise donc à rehausser l’avantage concurrentiel et stratégique du Canada en matière d’intelligence artificielle, et par le fait même celui de Montréal, une ville qui jouit déjà d’une réputation internationale dans ce domaine. Il reconnaît d’entrée de jeu que l’intelligence artificielle, au-delà de toutes les questions d’éthique qui passionnent actuellement la communauté internationale, pourrait permettre de générer une croissance économique solide en améliorant la façon de produire des biens, d’offrir des services et de surmonter divers défis de société. Le Budget ajoute également que l’intelligence artificielle « offre des possibilités dans de nombreux secteurs, de l’agriculture aux services financiers, créant des occasions pour les entreprises de toutes tailles, que ce soit des entreprises technologiques en démarrage ou les plus importantes institutions financières du Canada. » Ce rayonnement du Canada sur la scène internationale passe invariablement par un appui gouvernemental aux programmes de recherche et à l’expertise de nos universités. Ce Budget est donc un pas dans la bonne direction pour faire en sorte que toutes les activités reliées à l’intelligence artificielle, de la R&D à la mise en marché en passant par la création et la distribution des produits et services, demeurent ici au Canada. Le budget 2017 attribue ainsi 125 millions de dollars au lancement d’une stratégie pancanadienne en matière d’intelligence artificielle pour la recherche et le talent afin de favoriser la collaboration entre les principaux centres canadiens d’expertise et renforcer le positionnement du Canada en tant que destination de calibre mondial pour les entreprises désirant investir dans l’intelligence artificielle et l’innovation. Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) Nous anticipons que d’ici quelques années, toutes les sociétés, entreprises et organisations, dans toutes les sphères d’activités et tous les secteurs, feront appel à certaines formes d’intelligence artificielle dans leurs activités courantes, qu’il s’agisse d’améliorer la productivité ou l’efficacité, d’assurer un meilleur contrôle de la qualité, de conquérir de nouveaux marchés et clients, de mettre en place de nouvelles stratégies marketing, d’améliorer les processus, l’automatisation et la commercialisation ou encore la rentabilité de l’exploitation. Pour cette raison, Lavery a mis sur pied le Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) qui analyse et suit les développements récents et anticipés dans le domaine de l’intelligence artificielle d’un point de vue juridique. Notre Laboratoire s’intéresse à tous les projets relatifs à l’intelligence artificielle (IA) et à leurs particularités juridiques, notamment quant aux diverses branches et applications de l’intelligence artificielle qui feront rapidement leur apparition dans les entreprises et les industries. Les développements de l’intelligence artificielle, à travers un large éventail de fonctionnalités et d’applications, auront également un impact certain sur plusieurs secteurs et pratiques du droit, de la propriété intellectuelle à la protection des renseignements personnels, en passant par la régie d’entreprise et tous les volets du droit des affaires. Dans nos prochaines publications, l’équipe de notre Laboratoire juridique Lavery sur l’intelligence artificielle (L3IA) analysera de façon plus spécifique certaines applications de l’intelligence artificielle dans différents secteurs.

Le modèle de réalisation en partenariat public-privé (« PPP » ou « P3 ») est désormais bien établi au Canada, avec plus de 177 projets réalisés entre 1993 et 2015 (source : InfraAmericas). La grande majorité de ces projets (166) l’a été depuis 2004, et la tendance actuelle indique que le nombre de projets est appelé à augmenter. Ainsi, en tenant compte des projets réalisés en 2016, ainsi que de ceux en cours de processus d’appel d’offre, le Conseil canadien pour les partenariats public-privé (le « CCPPP ») comptabilise actuellement 247 projets en PPP. Le Canada est souvent présenté comme le marché des PPP le plus dynamique au monde, et il demeure certainement l’un des plus matures. Le cycle de vie des infrastructures, la géographie du Canada et le contexte économique actuel constituent un ensemble de facteurs convergents qui favorisent ce marché. De plus, l’amélioration des infrastructures publiques grâce à l’utilisation des capitaux privés est un concept qui a toujours bénéficié du soutien du gouvernement fédéral. Le gouvernement libéral élu en octobre 2015 a fait des infrastructures un pilier majeur de son programme économique, avec la promesse de campagne de doubler les investissements d’infrastructure au pays. Le 1er novembre 2016, le ministre des Finances, Bill Morneau, a annoncé la création de la Banque de l’infrastructure du Canada (la « BIC ») en 2017, laquelle aura comme mandat d’investir dans les grands projets d’infrastructure en attirant des capitaux d’investisseurs institutionnels. En tenant compte des programmes d’infrastructure existants (91 milliards de dollars), des investissements annoncés dans le premier budget gouvernemental en mars (14 milliards de dollars) et des investissements supplémentaires inclus dans la dernière mise à jour économique et financière (81 milliards de dollars), le gouvernement fédéral estime que les investissements totaux dans les infrastructures au pays s’élèveront à 180 milliards de dollars entre 2016 et 2028. Selon les données du CCPPP, l’espace P3 canadien est encore dominé par l’infrastructure sociale (58 %) et par les projets d’infrastructure civils (24 %). Le secteur de la santé demeure le plus grand sous-secteur au sein de l’infrastructure sociale, avec 37 % des transactions effectuées. On note toutefois un accroissement des projets liés au transport, notamment les autoroutes périurbaines et les projets de trains légers sur rails. D’autres types de projets se développent également, comme le traitement des eaux usées, la gestion des déchets et les lignes de transmission d’électricité, qui constituent de nouvelles catégories d’actifs, et autant d’opportunités d’investissement alternatives pour les investisseurs. Les organismes provinciaux, tels qu’Infrastructure Ontario, Partnerships BC, SaskBuilds, Alberta Infrastructure, Partenariats Nouveau-Brunswick, Société québécoise des infrastructures, sont au coeur des programmes de PPP au Canada et directement responsables de la majorité des projets d’infrastructure. Infrastructure Ontario demeure la plus grande agence en termes de taille et du nombre important de transactions réalisées. Elle fait aussi figure de référence en termes de documentation et de processus. Au niveau municipal, une quinzaine de municipalités ont également entrepris de développer leurs propres projets, mais ceux-ci sont souvent réalisés en partenariat avec des agences provinciales. Au niveau fédéral, à ce jour, on compte sept projets lancés selon un mode PPP, notamment le pont de la Confédération et le nouveau pont Champlain. Un autre exemple récent est le pont international Gordie Howe qui relie Windsor, en Ontario, à la ville de Détroit, aux États-Unis, qui est en cours de processus d’appel d’offre. Les 177 projets qui ont été réalisés en PPP depuis 1993 et qui ont été comptabilisés par InfraAmericas représentent une valeur totale de 79 milliards de dollars, soit une valeur moyenne par projet de 482 millions de dollars. Si l’on se reporte à l’ensemble des projets réalisés et en cours qui ont été recensés par le CCPPP (247), on parle alors d’une valeur totale de 118 milliards de dollars. Il est généralement reconnu dans l’industrie qu’un projet doit avoir une valeur minimale se situant entre 50 millions de dollars et 75 millions de dollars pour être admissible de façon viable à un mode de réalisation en PPP. L’Ontario et la Colombie-Britannique ont été les provinces les plus actives au Canada en termes de PPP, contribuant un total de 121 projets sur 177 en 2015 (68 %). L’Ontario a réalisé 90 projets à ce jour, soit 51 % du marché canadien. Suivent ensuite le Québec (10 %), le Nouveau-Brunswick (6 %) et l’Alberta (6 %) puis la Saskatchewan (5 %). Le Canada demeure un marché ouvert à la compétition internationale et aux capitaux étrangers, et il continue d’attirer de nouveaux joueurs provenant d’Europe et des États-Unis. Sur le plan du risque, il s’agit d’un marché relativement conservateur qui est peu ouvert aux projets exposés au risque de volume (ou risque de trafic). Ceci a toutefois pour avantage d’attirer l’intérêt des investisseurs institutionnels pour la dette d’infrastructure canadienne, qui bénéficie de fait de cotes de risque de qualité supérieure. Sur le plan du financement, les fonds de pension canadiens et les compagnies d’assurance-vie constituent les principaux acteurs des investissements sous forme de placements privés. Leur intérêt pour cette catégorie d’actifs a fait des placements privés la principale solution de financement du marché P3 canadien. La plupart des projets ont recours au crédit bancaire durant la phase de construction, qui est ensuite refinancée sur le marché obligataire une fois le projet terminé. Toutefois, certains projets ont été financés uniquement par l’émission d’obligations. Ainsi, selon InfraAmericas, sur les 177 projets déjà financés à la fin de 2015, 125 (71 %) ont été financés uniquement par dette bancaire, 37 (21 %) ont été financés uniquement sur le marché des capitaux et 15 (8 %) ont été financés sous forme hybride, c’est-à-dire au moyen d’une combinaison de dette bancaire et de financement à long terme de type obligataire. Depuis peu, un marché secondaire des projets en PPP se développe et représente maintenant un certain potentiel dans tout le Canada. Si la plupart des investisseurs institutionnels, tels que les caisses de retraite et les compagnies d’assurance, considèrent les PPP comme un placement à long terme, il existe aussi des promoteurs qui souhaitent éventuellement céder leur participation dans certains projets à relativement brève échéance, afin de redéployer leur capital dans d’autres projets ou d’autres secteurs d’activités.