Vos activités industrielles permettraient-elles une réduction de votre évaluation foncière ?

1 février 2010

Pour les citoyens habitant les municipalités dont le rôle d’évaluation concerne les années de 2010 à 2012, c’est maintenant l’occasion de procéder à certaines vérifications. Est-ce que l’évaluation de l’immeuble reflète une valeur qui paraît adéquate ? Les parties de l’immeuble qui peuvent être exemptées de toute taxe foncière et scolaire l’ont-elles été ?

Retour à la liste des publications

Restez à l'affût des nouvelles juridiques de l'heure. Abonnez-vous à notre infolettre.

M'abonner aux publications

Publications qui pourraient vous intéresser

26 juillet 2024

Le non-respect du processus de plainte préalable dans le cadre de l’appel d’offres public d’une municipalité mène à une fin de non-recevoir

Introduction Le 14 juin 2024, la Cour supérieure du Québec a rendu une décision1 qui interprète l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec, qui est entré en vigueur en 2019. Cette disposition donne l’occasion à une personne intéressée à participer au processus d’adjudication de porter plainte au préalable au sujet d’une exigence des documents d’appel d’offres qu’elle considère comme n’assurant pas un traitement intègre et équitable des concurrents. À notre connaissance, c’est la première fois qu’un tribunal se penche sur l’incidence du non-respect de cette disposition relativement nouvelle dans un recours en dommages-intérêts pour perte de profits2 par un soumissionnaire non retenu. La Cour supérieure conclut que si un soumissionnaire ne soumet pas sa plainte en temps utile, il faut y voir « une forme de fin de non-recevoir ou à tout le moins une rupture du lien de causalité entre la faute présumée et le dommage réclamé » (paragraphe 40). Faits Ce litige opposait Transport Martin Forget Inc. (« Transport Forget ») à la Municipalité de Saint-Alexis (la « Municipalité »). Le 6 mai 2019, la Municipalité lance un appel d’offres pour un contrat de déneigement et d’épandage d’abrasifs. Transport Forget dépose une soumission qui s’avère être la plus basse, soit 150 000 $ plus bas que le soumissionnaire retenu. Transport Forget est écartée de l’appel d’offres en raison de sa non-conformité au devis exigeant qu’elle fournisse un numéro de dossier de la Régie du bâtiment du Québec (la « RBQ »), accompagné d’une attestation que son dossier est en règle. Par suite du refus de la Municipalité d’octroyer le contrat à Transport Forget, cette dernière lui réclame 300 000 $ à titre de dommages pour la perte de profits alléguée. Transport Forget estime que sa soumission est conforme, que le critère exigeant une licence de la RBQ imposé par la Municipalité est frivole et déraisonnable, que la Municipalité n’a pas respecté le principe d’égalité entre les soumissionnaires et que le processus de plainte prévu à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec ne la prive pas de ses droits. Pour sa part, la Municipalité estime que l’irrégularité dans la soumission de Transport Forget est majeure et que le non-respect du processus de plainte concernant cette exigence, qui est raisonnable et protectrice de l’intérêt public, est fatal au recours de Transport Forget. La preuve révèle que le numéro de licence de la RBQ fourni dans la soumission de Transport Forget n’était pas valide et que Transport Forget a volontairement décidé de ne pas renouveler sa licence de la RBQ avant le dépôt de sa soumission, ne sachant pas si elle allait remporter le processus d’appel d’offres et souhaitant ainsi éviter de devoir payer inutilement les droits annuels de 1 000 $ exigés pour le renouvellement de sa licence. Principes applicables Afin de juger de l’issue du présent litige, la Cour effectue une analyse à la lumière de l’affaire Tapitec3, arrêt de principe en matière d’appel d’offres. Elle rappelle les enseignements de la Cour selon lesquels le facteur déterminant pour qualifier une irrégularité de mineure ou de majeure est celui de l’égalité des soumissionnaires. Elle rappelle aussi que les municipalités peuvent stipuler des conditions visant à limiter le nombre de soumissionnaires, à condition que ce soit dans un but important et légitime. Quant à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec, la Cour y voit un mécanisme de surveillance de l’ensemble des contrats octroyés par des organismes publics visant à mettre en place un processus destiné à assurer le respect des principes d’intégrité nécessaires à la protection de l’intérêt public. L’intention du législateur, selon la Cour, est également de protéger les petites municipalités, comme celle qui est ici en cause (qui compte environ 1 500 habitants), contre d’éventuels recours judiciaires suivant l’ouverture des soumissions, en assurant la résolution des enjeux concernant le principe d’égalité des soumissionnaires en amont du processus d’appel d’offres. À défaut de se conformer à cette exigence, aucun recours pour perte de profits, comme en l’espèce, ne sera recevable, sauf en cas de fraude ou de mauvaise foi flagrante, comme en cas de collusion. Le but de la disposition en question est d’éviter qu’un soumissionnaire au fait des exigences formulées dans les documents d’appel d’offres puisse contester ces exigences après-coup. Décision La Cour estime que l’obligation de détenir un numéro de licence de la RBQ est une condition dont l’objectif est de limiter le nombre de soumissionnaires, ce que la Municipalité était en droit de faire. Bien que la Cour reconnaisse qu’il n’y a aucune corrélation entre la capacité de faire du déneigement et la détention d’une licence de la RBQ, elle accepte la preuve selon laquelle cette condition est un moyen approprié et rapide pour la Municipalité de vérifier la crédibilité et le sens de l’organisation des soumissionnaires, ce qui représente un objectif légitime et important. La Cour conclut donc que cette exigence du devis n’est pas frivole ou arbitraire. La Cour estime que l’irrégularité dans la soumission de Transport Forget est majeure. Bien que l’obligation de détenir une licence valide de la RBQ ne soit pas une condition d’ordre public ou une exigence de fond, elle vise justement à proscrire le manque de sérieux dont Transport Forget a fait preuve quand elle a choisi de ne pas payer les droits de renouvellement de sa licence de la RBQ avant de soumissionner. La Municipalité a exercé sa discrétion administrative de façon raisonnable et a veillé au respect de la primauté de l’égalité des soumissionnaires. La Cour conclut alors que la Municipalité a écarté la soumission de Transport Forget à bon droit. Bien que la Cour conclue au rejet de la demande, elle se penche néanmoins sur l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec. La Cour estime qu’il était possible pour Transport Forget de formuler une plainte au préalable quant à la validité de la condition imposée par la Municipalité concernant la détention de la licence de la RBQ, ce qui aurait permis à la Municipalité de modifier son appel d’offres avant l’ouverture des soumissions. Transport Forget ne l’ayant pas fait, son recours en dommages-intérêts est irrecevable. Commentaire Les soumissionnaires à un appel d’offres public de la part d’une municipalité se doivent de connaître l’existence de l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec4 et d’en comprendre l’application en temps opportun. En effet, ainsi que le démontre l’interprétation de cet article par la Cour supérieure dans le jugement dont il est question ici, un soumissionnaire non retenu qui n’a pas respecté le processus de plainte prévu à cet article et qui prévoit exercer un recours en dommages-intérêts pour perte alléguée de profits pourrait se voir opposer une fin de non-recevoir. Transport Martin Forget Inc. c. Municipalité de Saint-Alexis, 2024 QCCS 2208 Nous avons trouvé la décision Sintra inc. c. Municipalité de Noyan, 2019 QCCS 4293 (CanLII), qui traite également de cette disposition, mais dans le cadre d’un recours en injonction provisoire du plus bas soumissionnaire qui tente d’empêcher l’octroi du contrat à un tiers : la Cour rejette la demande, notamment parce que le soumissionnaire n’a pas formulé de plainte à l’encontre du processus envisagé pour l’attribution du contrat conformément à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec et conclut que le critère de l’apparence de droit n’est pas rempli. Tapitec c. Ville de Blainville 2017 QCCA 317 Nous tenons également à souligner l’article 573.3.1.4 de la Loi sur les cités et villes, qui est identique à l’article 938.1.2.2 du Code municipal du Québec. Nous n’avons trouvé aucune décision qui interprète cet article, alors nous invitons les soumissionnaires à faire preuve de prudence et à respecter le processus de plainte pour les appels d’offres lancés par les cités et villes pour éviter qu’un argument de fin de non-recevoir leur soit opposé.

Lire la suite
6 mai 2024

Nouvelles dispositions encadrant l’expropriation déguisée dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme: L'impact de l'effet déclaratoire et des dispositions transitoires

Le 6 décembre 2023, un amendement à la Loi modifiant la Loi sur la fiscalité municipale et d’autres dispositions législatives1 (le « projet de loi 39 ») a été adopté lors de l’étude détaillée en commission parlementaire. Deux jours plus tard, le projet de loi 39 a été sanctionné. Cet amendement a introduit de nouvelles dispositions venant circonscrire les situations où il peut être prétendu que l’utilisation d’un de ses pouvoirs par une municipalité peut être qualifiée d’expropriation déguisée2, et ce, en particulier lorsque le pouvoir exercé est prévu dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme3 (« LAU »). L’encadrement de l’expropriation déguisée Le législateur a codifié, au nouvel article 245 LAU, certaines règles développées par la jurisprudence en matière d’expropriation déguisée4. Ainsi, la loi prévoit dorénavant expressément qu’un « règlement d'urbanisme peut restreindre l'exercice du droit de propriété, sans pour autant donner lieu au paiement d'une indemnité, à moins que les restrictions soient tellement sévères qu'elles empêchent toute utilisation raisonnable d'un immeuble. »5 Il est donc maintenant confirmé, par un texte législatif, qu’un acte d’une municipalité affectant l’usage d’un immeuble n’entraîne pas automatiquement l’obligation d’indemniser en vertu de l’article 952 du Code civil du Québec6 (« C.c.Q.»). Afin de permettre aux municipalités d’exercer leur rôle en matière de protection de l’environnement ainsi qu’en matière de santé et sécurité des personnes et des biens, la municipalité bénéficie maintenant de l’application d’une présomption en sa faveur à l’effet que l’atteinte au droit de propriété est justifiée, et ce, dans l’unique mesure où elle est capable de satisfaire à l’une ou l’autre des conditions qui sont énumérées à l’alinéa 3 de l’article 245 LAU. La présomption s’applique ainsi lorsque l’expropriant démontre que l’acte vise : la protection d’un milieu humide et hydrique; la protection d’un milieu autre qui a une valeur écologique importante; ou que l’acte est nécessaire pour assurer la santé ou la sécurité des personnes ou la sécurité des biens7. L’effet déclaratoire Particularité importante : le nouvel article 245 LAU est déclaratoire, soit une qualification juridique qui produit des effets dans le passé. Habituellement, le principe d’interprétation est à l’effet que les nouvelles lois n’ont pas d’effet rétroactif, tel que le prévoit la Loi d’interprétation8. En donnant une portée déclaratoire à l’article 245 LAU, le législateur a expressément voulu conférer un effet rétroactif à la disposition, et ce, depuis sa date d’entrée en vigueur. Il importe de savoir que cet effet déclaratoire a un caractère absolu, faisant en sorte que les tribunaux sont tenus de s’y conformer, comme si l’article avait toujours existé et eu cette incidence. On ne peut donc pas l’associer à la règle générale de la portée purement prospective, soit un effet dans le futur uniquement9. Par l’utilisation de cette prérogative, le législateur s’approprie le rôle du juge et dicte l’interprétation à donner à ses propres lois, cette interprétation s’apparentant alors à un précédent ayant force obligatoire10. De cette manière, les nouvelles dispositions peuvent infirmer un courant jurisprudentiel, de la même manière qu’un arrêt de la Cour suprême prévaut sur la jurisprudence des juridictions inférieures sur un point de droit11. Cependant, l’effet déclaratoire de ce nouvel article 245 LAU ne doit s’appliquer qu’aux litiges amorcés depuis son entrée en vigueur ainsi qu’avant le 8 décembre 2023, en plus de s’appliquer aux affaires prises en délibéré par un juge en première instance ainsi qu’aux causes en cours et en délibéré devant la Cour d’appel du Québec. On ne pourrait donc demander la réforme d’un jugement ayant acquis l’effet de la chose jugée en invoquant cet effet déclaratoire. Incidemment, pas plus tard que durant le mois de janvier 2024, la Cour d’appel avait décidé de permettre à une municipalité, en appel d’une décision soulevant des enjeux liés au contenu du projet de loi 39, de produire une argumentation supplémentaire à l’exposé d’appel déjà produit12. En effet, selon la municipalité appelante, la « loi nouvelle « scelle[rait] le sort du présent dossier »13. Le 18 juin 2024, suivant l’audition en appel sur le fond de cette même affaire, la Cour d’appel a conclu qu’elle « n’est pas en mesure, sur la base du dossier d’appel tel que constitué, de se prononcer dans l’abstrait sur une question qui n’a pas fait l’objet d’un véritable débat en première instance »14. Par conséquent, la Cour d’appel a infirmé les conclusions du jugement de première instance à la seule fin de permettre au juge du procès de trancher le dossier à la lumière des paramètres fixés par le nouvel article 24515. On comprend donc que le renvoi des dossiers d’appel en première instance est l’avenue que la Cour d’appel privilégie en conformité avec l’effet déclaratoire des nouvelles dispositions législatives. Diverses autres nouveautés D’autres dispositions apportent également des changements pour encadrer les éléments décrits ci-dessus. En principe, les dispositions du projet de loi 39, en lien avec l’expropriation, entrent en vigueur dès sa sanction. Cependant, les dispositions transitoires viennent créer certaines exceptions. D’abord, à partir du 8 juin 202416, un avis devra être transmis par la municipalité au propriétaire d’un immeuble concerné par un acte visant l’une des trois présomptions. Cet avis devra être transmis dans les trois mois à compter de la date d’entrée en vigueur de l’acte17. Ensuite, un propriétaire qui a subi une atteinte à son droit de propriété qui empêche toute utilisation raisonnable de son immeuble peut prendre un recours en versement d’une indemnité en vertu de l’article 952 C.c.Q. devant la Cour supérieure. Un délai de prescription de trois ans à partir de la date d’entrée en vigueur de l’acte est prévu. Ce délai a commencé à courir le 8 décembre 2023 pour ce qui est des règlements qui étaient en vigueur à cette date, sans toutefois faire en sorte de prolonger les délais qui ont déjà commencé à courir. Une nouveauté importante : Il est maintenant possible, pour la municipalité contre qui un jugement a été rendu concluant à une expropriation déguisée, d’acquérir la propriété concernée. La municipalité peut donc décider d’acquérir la propriété ou de faire cesser l’atteinte au droit de propriété18. En vertu des dispositions transitoires, dans tout litige où le juge n’a pas pris l’affaire en délibéré en date du 7 décembre 2023, le Tribunal doit prendre en compte ces règles visant la possibilité pour une municipalité de faire cesser une atteinte au droit de propriété19. Conclusion Les articles introduits à la LAU par le projet de loi 39 apportent des modifications afin d’encadrer l’interprétation et l’application du principe de l’expropriation déguisée. L’effet déclaratoire prévu voulait, selon toute évidence, répondre à une demande du monde municipal voulant bénéficier des principes de cette nouvelle législation dans des affaires pendantes. PL39, 1re sess, 43e leg, Québec, 2023. Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation utilise plutôt le terme « expropriation de fait » dans le Muni-Express concernant l’adoption du Projet de loi 39, pour consulter : Loi modifiant la loi sur la fiscalité municipale et d'autres dispositions législatives – Muni-Express (gouv.qc.ca) RLRQ, c. A-19.1. Municipalité de Saint-Colomban c. Boutique de golf Gilles Gareau inc., 2019 QCCA 1402; Dupras c. Ville de Mascouche, 2022 QCCA 350. Commentaires du ministre au soutien des amendements apportés à l’article 245 LAU. CCQ-1991. Nouvel article 245, al. 3 LAU. RLRQ, c. I-16, art. 50. Régie des rentes du Québec c. Canada Bread Company Ltd., 2013 CSC 46. Id., paragr. 27. Id. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc., 2024 QCCA 25, paragr. 5. Id, paragr. 1. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville c. Sommet Prestige Canada inc., 2024 QCCA 804, paragr. 30. Id., paragr. 30 et 31. Projet de loi 39, art. 87, al. 1. Nouvel article 245.1 LAU. Nouvel article 245.3 LAU. Projet de loi 39, art. 87, al. 2.

Lire la suite
23 mai 2018

Aucune réduction de taxes municipales pour les minières

Qu’est-ce que l’équipement d’une mine? Qu’est-ce que cela comprend? Qu’est-ce qu’un chemin d’accès à une exploitation minière? Ce sont, direz-vous, des questions simples, voire banales? Détrompez-vous : la réponse à ces questions représente la différence entre le fait de voir des millions de dollars de taxes foncières entrer dans les coffres des municipalités et celui de voir des entreprises minières à l’échelle du Québec les conserver. Le Tribunal administratif du Québec (section des affaires immobilières) (ci-après « TAQ ») a été confronté à ces questions dans le cadre d’un recours introduit par Bloom Lake General Partner Limited contre la Ville de Fermont1. Le principe, à la base, est simple : la taxation municipale s’applique essentiellement en fonction des valeurs inscrites au rôle d’évaluation foncière. Il revient à l’évaluateur2 de déterminer, comment est composée une unité d’évaluation, quels immeubles doivent être portés au rôle d’évaluation foncière et quelles en sont leurs valeurs. La Loi3 prévoit que certains immeubles ne sont pas portés au rôle. Leur valeur n’a donc pas d’incidence sur les taxes qui peuvent être perçues par les municipalités. Parmi les immeubles exclus du rôle : «une galerie, un puits, une excavation, un tunnel l’équipement d’une mine souterraine ou à ciel ouvert »4 «un chemin d’accès à une exploitation […] minière »5. D’où l’importance des questions posées en introduction. En ce qui a trait à l’équipement d’une mine, Bloom Lake a argué que l’équipement d’une mine devait référé à toutes les étapes de l’exploitation d’une mine, de l’extraction du minerai jusqu’à sa commercialisation en passant par sa transformation. Le TAQ a plutôt retenu une interprétation plus restreinte de la notion d’équipement d’une mine qui ne comprenait que les équipements servant à l’extraction du minerai de la mine. Quant à la notion de chemin d’accès à une exploitation minière, Bloom Lake soutenait que cela comprenait tous les chemins faisant partie de l’exploitation minière, c’est-à-dire toutes les voies de circulation comprise à l’intérieur de l’exploitation minière. Encore une fois, cette prétention n’a pas été retenue par le TAQ qui a plutôt circonscrit cette notion au chemin liant la voie publique à la guérite permettant d’accéder à l’exploitation minière. Si le TAQ avait retenu l’interprétation de Bloom Lake, cela aurait pu avoir des répercussions financières importantes pour les minières qui auraient vu une partie importante des immeubles compris dans l’exploitation minière exclue du rôle d’évaluation foncière.6 2018 QCTAQ 04461 Aussi appelé « Organisme municipal responsable de l’évaluation » ou « OMRÉ », articles 19 et suivants de la Loi sur la fiscalité municipale. Loi sur la fiscalité municipale (LFM), articles 63 à 68. Dans le présent cas, les paragraphes pertinents sont 65 al.1 (4) et 65 al.1 (8). Article 65 al.1 (4) LFM. Article 65 al.1 (8) LFM. Notons toutefois qu’au moment de la rédaction de ces lignes, le délai pour demander la révision judiciaire de la décision du TAQ n’est pas écoulé.

Lire la suite
12 janvier 2018

Projet de loi No 162 : Loi modifiant la Loi sur le bâtiment et d’autres dispositions législatives afin principalement de donner suite à certaines recommandations de la Commission Charbonneau

Présenté le 1er décembre 2017 par Madame Lise Thériault, ministre responsable de la Protection des consommateurs et de l’Habitation, le projet de loi N°162 vise principalement à donner suite à certaines recommandations du rapport final de la Commission d'enquête sur l'octroi et la gestion des contrats publics dans l'industrie de la construction. Modification de la Loi sur le bâtiment Dans un premier temps, le projet de loi modifie la définition de «dirigeant» dans la Loi sur le bâtiment de façon à inclure tout actionnaire détenant 10 % ou plus des droits de vote rattachés aux actions, notamment aux fins de l'évaluation par la Régie du bâtiment du Québec (la «Régie») de l'intégrité de l'entreprise. La notion de «répondant» se voit ajoutée pour décrire la personne physique qui, ayant demandé une licence pour le compte d'une société ou d'une personne morale ou étant elle-même titulaire d'une licence, devient responsable de la gestion des activités pour lesquelles cette licence a été délivrée. Les pouvoirs de la Régie en matière d'enquête, de vérification et de contrôle sont par ailleurs augmentés. Enfin, une immunité contre les poursuites civiles et une protection contre les représailles à l’égard de toute personne qui communique de bonne foi à la Régie un renseignement concernant un acte ou une omission qu'elle croit constituer une violation ou une infraction à la Loi sur le bâtiment est ajoutée. Certaines dispositions pénales visant à sanctionner une personne qui exerce des mesures de représailles relativement à une telle dénonciation, de même que l’auteur d’une dénonciation fausse ou trompeuse sont également prévues. Ajouts à la Loi sur le bâtiment Dans un deuxième temps, une déclaration de culpabilité à l'égard de certaines infractions déjà considérées comme restreignant l'accès aux contrats publics mènera au refus de la délivrance d'une licence par la Régie et pourra mener à l'annulation ou à la suspension d'une licence existante. De plus, lorsqu'une telle déclaration de culpabilité a donné lieu à une peine d'emprisonnement, une licence ne pourra être délivrée qu'à l'expiration d'une période de cinq ans suivant la date de la fin de la période d'emprisonnement fixée par la sentence. La Régie aura l'obligation d'annuler une licence lorsque son titulaire ou l'un des dirigeants d’une entreprise détentrice est déclaré coupable d'une infraction ou d'un acte criminel visé par la Loi sur le bâtiment alors qu'il a déjà été déclaré coupable de tels infractions ou actes criminels dans les cinq années précédentes. De nouveaux motifs liés à la probité requise de la part des entreprises sont ajoutés pour permettre à la Régie de refuser de délivrer une licence, de la suspendre ou de l’annuler notamment lorsque la structure corporative de l’entité lui permet d'échapper à l'application de la Loi sur le bâtiment. À cet égard, la Régie devra, par règlement, exiger de tout entrepreneur un cautionnement d'exécution ou un cautionnement pour gages, matériaux et services dans le but d'assurer, en cas d'annulation ou dans certains cas de suspension d'une licence, la poursuite des travaux de construction ou le paiement de créanciers. En dernier lieu, une nouvelle infraction pénale concernant l'utilisation de prête-noms est ajoutée et le délai de prescription en matière pénale est modifié pour passer d'un an à trois ans à compter de la connaissance de l'infraction par le poursuivant, sans excéder sept ans depuis la perpétration de cette dernière. Conclusion Ce projet de loi, qui reprend notamment quatre recommandations de la Commission Charbonneau, sera à surveiller lors du retour des travaux parlementaires le 6 février 2018.

Lire la suite