ÿþ<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head> <script type="text/javascript" charset="utf-8"> <!-- function openNewsletter(select_lang) { var wc=(screen.availWidth/2)-250; var hc=(screen.availHeight/2)-265; nlWindow = window.open("http://lavery.ca/send_newsletter/?newLang="+select_lang, "nlWindow", "height=530,width=500,scrollbars,resizable"); nlWindow.moveTo(wc, hc); } --> </script> <title>Lavery PME | Lavery, avocats</title> <style type="text/css"> body{ text-align:center; } table{ font-family: "Trebuchet MS", Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 11px; color: #414b50; text-align:left; } td{ vertical-align:top; } a:link{ color:#73be64; text-decoration:none; } a:visited{ color:#73be64; text-decoration:none; } a:active{ color:#73be64; text-decoration:none; } a:hover{ color:#73be64; text-decoration: underline overline; color: #73be64; } li { font-family: "Trebuchet MS", Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif; 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margin-top: 5px; margin-bottom: -25px"> Lavery IMMOBILIER</p> <p style="text-align: right; margin-bottom: 5px"> <span id="date">NUMÉRO 1, DÉCEMBRE 2011</span></p> </td> </tr> <tr> <td id="versionImprimable" colspan="2"> <a href="http://lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/PDF/LIMMO_111101F.pdf">Version imprimable</a> <a href="http://lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/PDF/LIMMO_111101F.pdf"> <img alt="" src="http://www.lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/Images/Printer.gif" width="15" height="16" style="border: solid 0px" /></a> &nbsp;<a href="#" onclick="openNewsletter('fr');return false;">Envoyer à un ami</a> <a href="#" onclick="openNewsletter('fr');return false;"> <img alt="" src="http://www.lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/Images/icon_mail.gif" width="14" height="10" style="border: solid 0px" /></a></td> </tr> <tr> <td colspan="2"> <a href="http://lavery.ca"> <img alt="" src="http://www.lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/Images/LaveryIMMOBILIER.jpg" width="640" height="96" style="border: solid 0px" /></a></td> </tr> <tr> <td class="titreSectionUn" colspan="2"> <a id="A"></a>LA VIOLATION D UNE PROMESSE D ACHAT  LA RESPONSABILITÉ DU<br />TIERS ACQUÉREUR<br /> <span class="auteur"><a href="http://lavery.ca/avocats-parajuristes-notaires-lavery/profil/louis-martin-dube/"> Louis-Martin Dubé</a> <img alt="" border="0" height="8" src="http://www.lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/Images/BulletGreenArrow.jpg" style="z-index: 100; left: 0px; position: absolute; top: 0px" width="8" /> <a href="mailto:lmdube@lavery.ca">lmdube@lavery.ca</a>&nbsp;</span></td> </tr> <tr> <td colspan="2"> &nbsp;</td> </tr> <tr> <td colspan="2"> <p> La grande majorité des ventes d immeubles sont précédées d un avant-contrat, plus précisément, d une promesse d achat signée par le vendeur et l acheteur, qui énonce la plupart des modalités de la vente à intervenir. Or, il arrive parfois qu un propriétaire revienne sur sa parole et choisisse de vendre à un tiers qui lui offre des conditions de vente plus avantageuses.</p> <p> Si le propriétaire vend son immeuble au deuxième acheteur, quels sont les recours du premier acheteur qui a été lésé ? Peut-il tenter de faire annuler la vente de l immeuble au tiers ? Peut-il lui réclamer des dommages-intérêts ?</p> <p> Dans un jugement rendu le 8 septembre 2011, la Cour supérieure du Québec s est penchée sur le cas d une compagnie (GLS) qui avait signé une promesse d achat d actifs avec un acheteur (Midbec), et qui, quelques jours plus tard, a conclu une vente avec un deuxième acheteur (Reliable) qui offrait de meilleures conditions. Midbec a poursuivi GLS et Reliable solidairement en dommages-intérêts. Comme GLS avait fait cession de ses biens, seule une condamnation en dommages contre Reliable était susceptible de procurer à Midbec la réparation du préjudice qu elle a subi.</p> <div style="padding: 10px; background-color: #defcdc"> <strong>DROITS SUR LES MUTATIONS IMMOBILIÈRES</strong><br /> Rappel : En 2010, la Ville de Montréal a adopté un règlement lui permettant de fixer un taux supérieur à celui applicable aux autres municipalités dans le calcul des droits de mutations immobilières. Ce taux est de 2% pour la tranche de la base d imposition excédentaire à 500 000,00 $.<br /> <br /> Notons que ce taux supérieur s applique uniquement sur le territoire de la Ville de Montréal, à l exclusion des villes défusionnées.</div> <br /> Reliable invoquait l absence de lien de droit entre elle et Midbec, puisqu elle n était pas partie à la première promesse d achat dont elle n avait d ailleurs pas pris connaissance. Reliable estimait en outre qu il n y a eu aucune complicité, collusion ou connivence entre elle et GLS et que, par conséquent, elle n était pas de mauvaise foi au sens de l article 1397 du <em>Code civil du Québec</em> qui se lit comme suit : « <span style="text-decoration: underline">Le contrat (<em>la vente à Reliable</em>) conclu en violation d une promesse de contracter (<em>la promesse d achat GLS/ Midbec</em>) est opposable au bénéficiaire de celle-ci (<em>Midbec</em>), sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant (<em>GLS</em>) et la personne (<em>Reliable</em>) qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier.</span> » <p> <span style="color: #61a954">(Le texte en italique ne fait pas partie de la citation.)</span></p> <p> La preuve a démontré que dans les faits, même si elle n a pas vu la promesse d achat entre GLS et Midbec, Reliable connaissait son existence et même certaines de ses lacunes. D ailleurs, elle s était assurée de remédier à ces lacunes dans sa propre promesse d achat. Aussi, à la demande de GLS, Reliable s est engagée à ne pas la poursuivre en cas de recours par Midbec, et les parties ont rapidement procédé à la clôture de la transaction pour éviter d en être empêché par des procédures intentées par Midbec.</p> <p> La Cour en est venue à la conclusion que Reliable a agi en toute connaissance de cause et que les faits étaient suffisants pour démontrer sa mauvaise foi. Reliable a été condamnée à payer à Midbec un montant de 784 703,00 $ en dommages pour perte de profits avec intérêts au taux légal plus l indemnité additionnelle.</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> &nbsp;</td> </tr> <tr> <td class="titreSectionUn" colspan="2"> <a id="B"></a>LES CLAUSES D INTÉGRALITÉ<br /> <span class="auteur"><a href="http://lavery.ca/avocats-parajuristes-notaires-lavery/profil/chantal-joubert/"> Chantal Joubert</a> <img alt="" border="0" height="8" src="http://www.lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/Images/BulletGreenArrow.jpg" style="z-index: 101; left: 0px; position: absolute; top: 0px" width="8" /> <a href="mailto:cjoubert@lavery.ca">cjoubert@lavery.ca</a></span></td> </tr> <tr> <td colspan="2" style="height: 16px"> &nbsp;</td> </tr> <tr> <td colspan="2"> <div style="padding: 10px; background-color: #defcdc"> <strong>« Le présent contrat constitue l intégralité de l accord entre les parties relatif à l objet des présentes et exclut toute déclaration, promesse ou garantie autres que celles prévues dans le présent contrat. »</strong></div> <p> Cette clause, dite d « intégralité du contrat », que l on retrouve fréquemment dans les contrats commerciaux, vise à empêcher les parties qui ont conclu un contrat final d aller puiser dans des discussions ou des ententes antérieures pour donner un sens différent aux dispositions de celui-ci. La raison d être d une telle clause est simple : le contrat étant censé refléter l entente finale des parties quant à leurs droits et obligations et, partant, leur véritable intention, il serait périlleux de permettre un retour sur des discussions ou ententes antérieures à la conclusion du contrat. Une telle clause vise essentiellement la stabilité des contrats.</p> <p> Les tribunaux ont, en règle générale, donné effet à de telles clauses et ont exclu la preuve d ententes, verbales ou écrites, antérieures à la signature du contrat final. Cependant, la Cour supérieure, dans l affaire IHAG-Holding AG c. Intrawest Corporation, a mis de côté la clause d intégralité prévue dans l entente finale pour se reporter à une lettre d intention antérieure afin de déterminer la méthode de calcul d un prix d achat.</p> <p> Les faits relatés dans cette affaire peuvent se résumer comme suit : une lettre d intention, qui ne liait pas les parties, stipulait une formule élaborée pour le calcul du prix d achat d un complexe sportif dans la région de Gatineau. L entente finale signée par les parties reproduisait cette même formule mais avec une erreur de rédaction ayant pour effet d augmenter le prix d achat de 6,2 millions de dollars par rapport à celui qui aurait été obtenu si on avait reproduit intégralement la formule prévue dans la lettre d intention.</p> <p> La Cour supérieure a décidé d écarter la formule de calcul du prix d achat prévu dans le contrat final signé par les parties et d appliquer la formule prévue dans la lettre d intention antérieure qui elle, ne liait pas les parties. La Cour en est arrivée à la conclusion qu il était justifié d écarter la clause d intégralité et de retourner à une entente antérieure lorsqu il est manifeste qu une partie tente de tirer avantage de la clause d intégralité pour profiter d une erreur. En effet, l erreur de rédaction, qui avait jusqu alors échappée aux deux parties, ne fut décelée qu au moment de verser la contrepartie de type « earn-out payment »; le vendeur a alors tenté de faire appliquer la clause d intégralité qui lui aurait permis d écarter la formule prévue dans la lettre d intention qui lui était moins avantageuse. Or l application d une clause d intégralité ne peut avoir pour effet de permettre d écarter l obligation de bonne foi à laquelle les parties sont tenues.</p> <p> Quant à la lettre d intention, bien qu elle ne lie pas les parties, la Cour a conclu qu elle pouvait être appliquée puisqu elle représentait véritablement ce sur quoi les parties s étaient véritablement entendues quant à la formule du prix d achat.</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> &nbsp;</td> </tr> <tr> <td class="titreSectionUn" colspan="2"> <a id="C"></a>LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES FERMÉS DE PLUS DE 5 ANS :<br />CHANGEMENT LÉGISLATIF<br /> <span class="auteur"><a href="http://lavery.ca/avocats-parajuristes-notaires-lavery/profil/francois-martel/"> François Martel</a> <img alt="" border="0" height="8" src="http://www.lavery.ca/_Pub/_LaveryIMMOBILIER/Images/BulletGreenArrow.jpg" style="z-index: 102; left: 0px; position: absolute; top: 0px" width="8" /> <a href="mailto:fmartel@lavery.ca">fmartel@lavery.ca</a></span></td> </tr> <tr> <td colspan="2"> &nbsp;</td> </tr> <tr> <td colspan="2" style="height: 16px"> <p> Une modification, depuis longtemps souhaitée, vient d être apportée à l article 10 de la <em>Loi sur l intérêt (Canada)</em><br />(la « Loi») qui réjouira les prêteurs et les propriétaires d immeubles commerciaux. En effet, le 20 octobre 2011, le gouvernement canadien adoptait le « Règlement prévoyant les entités et les catégories d hypothèques ». Ce règlement définit les entités qui seront admissibles aux fins de l application de l alinéa 10(2)b de la Loi.</p> <p> Un bref rappel historique s impose. Le paragraphe 10(1) de la Loi adoptée en 1890 prévoyait que les emprunteurs pouvaient rembourser leur prêt garanti par hypothèque immobilière, après cinq ans, même si l hypothèque était fermée pour un plus long terme, moyennant le paiement d une simple pénalité de trois mois d intérêt. Le Parlement de l époque voulait ainsi protéger les particuliers, notamment les agriculteurs. Par la suite, pour favoriser le commerce, particulièrement les compagnies de chemin de fer qui cherchaient à structurer leur dette à long terme, le Parlement a modifié la Loi en ajoutant un 2e paragraphe à l article 10 prévoyant que cette règle générale ne s appliquait pas aux compagnies par actions et aux autres personnes morales. Dès lors, les compagnies ont eu accès à des prêts de plus de 5 ans garantis par des hypothèques immobilières.</p> <p> La pratique commerciale immobilière ayant beaucoup évolué depuis, les propriétaires d immeubles commerciaux se structurent de plus en plus en sociétés en commandite ou en fiducies commerciales pour des raisons fiscales.</p> <p> Malheureusement, n étant pas assujettis à l exception du 2<sup>e</sup> paragraphe de l article 10 de la Loi, mais plutôt à la règle générale plus généreuse du paragraphe 10(1), ces propriétaires ont difficilement accès à des prêts de plus de 5 ans, puisque les prêteurs ne veulent pas permettre aux emprunteurs de rembourser leur prêt par anticipation après la 5<sup>e</sup> année moyennant une faible pénalité, la règle générale du paragraphe 10(1) de la Loi étant d ordre public.</p> <p> Des stratagèmes, par exemple la détention de l immeuble via une compagnie prête-nom, ont donc été imaginés et adoptés par ces propriétaires d immeubles afin de bénéficier de prêts à long terme. De nombreux prêteurs demeuraient toutefois réticents, avec raison, à s engager dans ce type de prêt, craignant que le tout ne soit pas reconnu par les tribunaux.</p> <p> Le gouvernement, dans l explication de son nouveau règlement, énonce clairement les raisons de ce changement : « Certaines entreprises ou entités commerciales qui ne sont pas structurées comme des personnes morales [& ] ont éprouvé des difficultés à accéder au financement hypothécaire à long terme parce que les modalités de remboursement anticipé des hypothèques qu elles souhaitent contracter sont fixées par la Loi. ».</p> <p> En vertu du nouveau règlement récemment adopté, pour les hypothèques qui seront contractées après le 1<sup>er</sup> janvier 2012, les sociétés de personnes (notamment les sociétés en commandites) et les fiducies établies pour affaires bénéficieront de l exemption du 2<sup>e</sup> paragraphe de l article 10 de la Loi au même titre que les compagnies par actions et les personnes morales.</p> <p> Ce sera la fin longtemps souhaitée des structures de détention alambiquées visant à obtenir des prêts de plus de 5 ans garantis par hypothèques immobilières. Les prêteurs pourront désormais octroyer de tels prêts aux sociétés en commandites et aux fiducies établies à des fins commerciales et pourront négocier librement les conditions de remboursement anticipé des prêts.</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> &nbsp;</td> </tr> <tr> <td colspan="2" id="footer"> Si vous souhaitez vous abonner à nos publications, cliquez <a href="http://lavery.ca/publications/commande-abonnement/abonnement/"> ici</a>.<br /> Si vous ne souhaitez plus recevoir les nouvelles de Lavery, cliquez <a href="http://www.lavery.ca/publications/commande-abonnement/desabonnement/"> ici</a> pour vous désabonner.<br /> Pour plus d'information, visitez <a href="http://www.lavery.ca/">lavery.ca</a> </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> </td> </tr> </table> </body> </html>